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▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區,像是水災區、斷層帶等。

圖文/簡明葳(Maggie Chien)


不能等到房子歪了、被水淹了,才知道買錯房。在加州,買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 (Seismic Hazard zone)、洪水區、潛在洪水區...等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人,然而對買家而言,能對不動產所在地有更進一步的了解,是更添一份保障。

根據加州法規,賣方賣房子時,一定要出示自然災害與環境報告(Residential Property Disclosure Reports),這份厚達50頁的報告裡,揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂,或是已經列為特定的水災洪水區,買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害,該報告也明確列出周邊環境報告,像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區,附近是否有餐廳、加油站等商業行為、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽,以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區,也會在自然災害與環境報告中提出,因為可能有較多的蟲害、汙染與噪音問題。

此外,如果該房屋位於新開發地區,如果需要繳交學校、道路使用等特別稅,都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房,卻忽略了這項特別稅,每年最高達千餘元美金之異,絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更了解屋況,除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure(),買方也能自己請來第三方做屋況檢查,房況檢查報告又可分為「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規,以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算,作為未來裝修房屋的參考依據。

▲加州房屋多為木造屋,因此白蟻檢查就顯得很重要。

加州房屋絕大多數是木結構房屋,「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形,房子是被哪一種白蟻給吃了,房屋是否有黴菌?以及報告中會提出危險程度較高,建議應該立即修復的部分稱之為「Section 1」 ,Section 1 是一項明確的數字,表明維修所需費用,這項屋況損害程度的嚴重性,也是買房前的重要指標。

一般來說,三十年屋齡以上的獨立屋,如果 Section 1 如果在2000美金以下,屋況屬於非常好的房子,5千美金以內都還是可以接受的範圍,如果高達8千美金以上,便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間霉味很嚴重的房屋,牆面已經龜裂,連呼吸都覺得困難,白蟻檢查報告 Section 1金額為1.2萬美金,客戶礙於預算關係,又必須向學區妥協,只能咬牙買下屋況較差的房,後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好,一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告,以北加州為例,80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone,地基檢查報告出爐結果,必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象,多半不會再自費檢查,而是等到大型維修時,再加強地基或重建。

▲如果不是房屋嚴重歪斜,很少人會主動修復地基,多數會等到重建或修繕時再一起進行。

矽谷房子搶翻天,搶買獨立屋之前,一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure,如果賣方沒有提供屋況檢查報告,買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件,則必須要在不動產合約上寫明,一旦雙方簽訂,就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱,所有買方在搶房之前一定要有認知,除非是購買建商蓋的全新房,否則買入獨立屋都是幾十年的老房子,即使加州天氣乾燥,大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新,或是經常需要修房的心理準備。(本文為「當看房子變得像逛菜市場」系列二)

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格 。以上言論不代表本網立場。

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簡明葳/「當看房子變得像逛菜市場」系列一








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現年66歲的立生中醫診所院長陳旺全,對於自己零紅字的健檢報告,相當自豪。不少同業、病患問他怎麼做到的?他說,只要遵循老祖宗「順時養生」原則,自然有好元氣。

任何疑難雜症到陳旺全手裡,他總能抽絲剝繭、仔細推敲,找到最好的藥方,替病人解除病痛。提到自己能有如此精準醫術,他謙虛地講:「很多知識都是從病患、教授及實習醫師身上學來的。」

陳旺全喜歡思考、研究,看診時,對病患的提問都仔細聆聽、觀察,當病患陳述吃了XX食物後,反而加重病情;他牢記在腦海裡,晚上回家做功課,翻閱典籍、古老藥方,下次碰到同樣病患時,可更精準用藥,並提醒病患哪些東西不能吃。

一次又一次的經驗,30、40年來,陳旺全腦海裡累積龐大資料庫,任何問題都難不倒他。陳旺全為了病患努力研究中醫,也讓他開始重視養生,他打趣地說:「以前根本不會注意健康,當幾年醫師後,覺得醫師也要養生,不然如何說服患者?」

剛開始行醫時,有些病患會先打開診間門探頭看一下,陳旺全以為病患等得不耐煩;跟病患熟悉後才告訴他,先前探頭是想要看看醫師的狀況。他恍然大悟,中醫師教民眾如何養生,若自己健康一堆問題,不就自砸招牌嗎?

注重飲食 烏髮好膚質

從那時候開始,陳旺全展開全方位保養,遵循24節氣調養身體,30幾年下來,體重一直維持在75公斤,最令病患稱羨的是,一頭黑髮、光滑無斑的好膚質。「其實,最讓我引以自豪的是,健檢報告零紅字。」說完,陳旺全露出得意的笑容。

養生並不難,難的是「執行力」。陳旺全說,很多人都知道要保養,卻無法克制吃的欲望,以致愈來愈放縱自己,最後一發不可收拾。「我的養生法則很簡單,就是順時保養,強化免疫系統,遠離疾病。」

數十年來,陳旺全每天早上一定喝1杯果汁,用蘋果加牛奶打成汁,有時用芭樂或櫻桃......;喝果汁後,再搭配兩片吐司加蛋,有時吃吐司夾新鮮魚肉或肉片。午餐則吃得簡單,2、3樣蔬菜加一點瘦肉。晚餐6點前吃完,而且只吃蔬菜。

吃當令蔬果外,陳旺全說,現代人吃東西太快,囫圇吞棗,影響消化功能及腸胃運轉。他表示,咀嚼很重要,他每一口飯或菜,一定會在嘴巴裡咬35下才下嚥,幫助消化外,咀嚼過程中,可刺激頸部及腦部神經系統,增加頭頸部循環。

晨起運動 抗老不熬夜

偶爾難免有應酬,陳旺全也不過量,應酬前會先減少攝取動物性蛋白質,應酬當天,再把前幾天沒吃的分量,一次補回來。他說,很多朋友看到他聚會時完全沒有節制,覺得不可思議,吃那麼多還可以保養得這麼好?殊不知,他早就先做好管控措施。

運動也是每天必做的功課,量不必多,1天30~40分鐘就可以。陳旺全說,一日之計在於晨,每天早上6點30分至7點10分一定到公園走路、拉筋、伸展,呼吸新鮮空氣。

再來就是睡眠,50歲以前常熬夜研究資料、寫書,有一天,他看到鏡中的自己,嚇一大跳,皮膚暗淡無光、皺紋一堆,原本烏黑頭髮變得灰白。

他驚覺身體亮紅燈,翻閱日本研究發現,晚上10點30分到凌晨2點,是褪黑激素分泌最旺盛的時間,有褪黑激素才能促進大腦分泌多巴胺,對腦部有鎮靜與舒緩效果。晚上11點前一定要上床睡覺,不但可讓頭腦更靈活,還可延緩老化、預防癌症。他從此不再熬夜,每天晚上一定10點30分就寢。

要保有光滑無斑的肌膚,單靠飲食不容易,陳旺全說,洗臉也是一門學問,他每天花15分鐘洗臉,洗完臉滿臉通紅,氣色好得不得了,訣竅在於,他洗完臉後,會用食指上下按摩迎香穴;再上移到眼周附近,用食指指節按壓眼周附近穴位;再將手移至耳朵,上下搓揉耳朵穴位,之後再用手輕輕前後拍打。

臉部很多穴位,平常可多按壓,有壓力性掉髮的人,用指腹按壓額頭前穴位,可讓原本光禿的額頭重新長出毛髮。陳旺全還會按摩合谷穴、曲池穴、足三里、三陰交及湧泉穴,他說平常多按這些穴位,可提升免疫力,增加自我保護力。

若想要像他一樣思路敏捷、頭腦清晰,建議民眾,洗完頭吹乾頭髮後,可用吹風機吹百會穴及頸椎附近的大椎穴,有頭清目明效果。

養生Tips

1.天天晨起運動30~40分鐘。

2.吃天然食物、不吃加工食品,晚上不吃水果。

3.天天按摩臉部、手部、腳底穴位。

4.晚上6點過後不進食、不喝冰飲。

陳旺全小檔案

年齡:66歲

現職:立生中醫診所院長、中醫師公會全國聯合會理事長、義大學士後中醫學系教授

學歷:日本大學醫學部醫學博士、中西整合醫學專科醫師

經歷:市立聯合醫院主任醫師、台北市中醫師公會理事長、中醫藥委員會委員

專長:善用針灸治療腦中風後遺症、小兒腦性麻痺、妥瑞氏症、坐骨神經痛



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